웅녀의 정보통

상가 건물주가 바뀌면
계약서도 신입사원이 될까?

임대차계약·보증금·월세·계약기간은 어떻게 될까?

건물이 팔리면 기존 계약도 리셋 버튼을 눌러야 할까요?

새 건물주
안녕하세요. 오늘부터 제가 이 건물 주인입니다.

범이
축하드립니다. 그런데 제 계약서도 오늘부터 수습사원입니까?

웅녀
계약서가 회사에 출근하니?

범이
건물주가 바뀌었으니 계약서도 사원증을 새로 파야 하는 줄 알았지.

마르
건물주는 바뀌어도 계약까지 기억상실에 걸리는 것은 아닙니다.

가게를 운영하다 보면 어느 날 새 건물주가 찾아올 수 있습니다. 그 순간 머릿속에는 질문이 줄을 섭니다.

계약서를 다시 써야 할까? 보증금은 전 건물주에게 받아야 할까? 월세 통장은 바로 바꿔야 할까?

결론부터 말하면, 대항력을 갖춘 임대차계약은 건물주가 바뀌어도 원칙적으로 새 건물주에게 이어집니다.

임대인·임차인·양수인, 셋이 가족일까?

범이
임대인, 임차인, 양수인… 이름이 비슷한데 셋이 친척이여?

웅녀
빌려주는 사람이 임대인, 빌리는 사람이 임차인이야.

마르
양수인은 건물을 새로 넘겨받은 사람입니다. 여기서는 새 건물주를 뜻합니다.

범이
이름만 비슷하고 지갑은 완전히 따로구먼.

임대인 = 빌려주는 사람, 건물주·집주인

임차인 = 빌려 사용하는 사람, 상가 세입자·주택 세입자

양수인 = 건물을 넘겨받은 새 소유자

그림으로 먼저 살펴보기

좌우 버튼·마우스 휠·드래그·손가락 터치로 넘겨 보세요.

법은 뭐라고 할까요?

범이
법조문은 왜 읽을 때마다 문장이 등산을 하는 것 같지?

마르
오늘은 정상까지 올라가지 말고 핵심 표지판만 보겠습니다.

⚖️ 상가건물 임대차보호법 제3조

제1항 핵심

임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다.

생활언어로 풀면

실제로 가게를 넘겨받아 사용하고 사업자등록을 신청했다면, 다음 날부터 새 건물주에게도 “제 계약은 아직 살아 있습니다”라고 말할 수 있다는 뜻입니다.

제2항 핵심

임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다.

범이식 번역

새 건물주는 열쇠만 받는 것이 아니라, 기존 임대차계약에서 건물주가 맡던 자리도 원칙적으로 함께 넘겨받습니다.

쉽게 말해 건물주는 교체돼도 계약서가 퇴사하는 것은 아닙니다.

주택도 비슷할까요?

범이
가게 말고 집도 집주인이 바뀌면 계약서가 이사 가?

마르
주택도 원리는 비슷합니다. 다만 사업자등록 대신 실제 입주와 전입신고가 중요합니다.

🏠 주택임대차보호법 제3조 핵심

주택을 넘겨받아 실제로 거주하고 주민등록을 마치면, 그 다음 날부터 제3자에게 임대차를 주장할 수 있습니다.

새 집주인은 원칙적으로 기존 집주인의 임대인 지위를 이어받습니다.

구분	상가	주택
실제 사용	점포를 넘겨받음	집에 실제 입주
등록	사업자등록 신청	전입신고
새 소유자	기존 임대인 지위 승계	기존 임대인 지위 승계

새 계약서를 꼭 써야 할까요?

범이
새 종이에 서명하면 계약기간도 1일 차부터 다시 출근하는 거야?

웅녀
그래서 확인도 안 하고 새 계약서에 도장부터 찍으면 안 돼.

마르
대항력을 갖춘 임차인은 기존 계약을 주장할 수 있으므로, 계약서를 반드시 새로 작성할 필요는 없습니다.

새 건물주의 이름이나 월세 계좌를 확인하기 위해 확인서나 변경계약서를 작성할 수는 있습니다.

도장 찍기 전에 확인하세요

① 기존 보증금이 그대로 적혀 있는지

② 월세와 계약기간이 달라지지 않았는지

③ 문서가 신규계약으로 작성되지 않았는지

④ 기존 특약이 빠지거나 바뀌지 않았는지

보증금도 이삿짐 트럭을 탈까요?

범이
전 건물주가 보증금을 받았으니 보증금도 전 건물주 따라 이사 간 거 아니여?

마르
새 건물주가 임대인의 지위를 승계했다면, 보증금 반환의무도 원칙적으로 함께 넘어갑니다.

계약이 끝나면 임차인은 원칙적으로 새 건물주에게 보증금 반환을 요구하게 됩니다. 월세와 계약기간도 원칙적으로 기존 내용이 이어집니다.

새 건물주라고 말하면 모두 믿어야 할까요?

범이
제가 새 건물주입니다! 이렇게 말하면 나도 건물주 되는겨?

웅녀
네 말대로면 대한민국에 건물주가 너무 빨리 늘어난다.

마르
새 소유자는 등기부등본으로 확인하세요. 월세 계좌도 소유자와 계좌 명의를 확인한 뒤 바꾸는 것이 안전합니다.

전 건물주와 한 비밀약속은 어떻게 될까요?

범이
전 건물주랑 “우리 둘만 아는 걸로” 약속했으면?

웅녀
둘만 알면 새 건물주는 정말 모르잖아.

마르
월세 감액·수리비·원상복구 같은 특별약속은 계약서·각서·문자·계좌내역으로 남겨두세요.

새 건물주에게 약속 내용을 서면으로 알리고, 그 약속을 인정하는지 확인서나 합의서로 남기는 것이 안전합니다. 다만 알렸다는 사실만으로 특별약속이 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.

❓ 범이의 계약서 입사시험

건물주가 바뀌면 기존 임대차계약서를 반드시 다시 써야 한다?

① O, 계약서도 새 건물주 밑에서 재입사해야 한다

② X, 대항력을 갖췄다면 반드시 다시 쓸 필요는 없다

③ 새 건물주가 동전을 던져 결정한다

④ 범이가 리셋 버튼을 누르면 새로 시작된다

대항력을 갖춘 임차인은 새 건물주에게 기존 계약을 주장할 수 있습니다. 새 확인서나 변경계약서를 작성할 수는 있지만, 계약서를 반드시 처음부터 새로 써야 하는 것은 아닙니다.

오늘의 실천

① 등기부등본으로 새 소유자를 확인하세요.

② 월세 입금계좌를 바로 바꾸지 말고 계좌 명의를 확인하세요.

③ 새 문서에 서명하기 전 기존 계약과 한 줄씩 비교하세요.

④ 말로 한 특별약속은 문자·각서·계좌내역으로 남겨두세요.

범이
그러면 계약서는 신입사원이 아니라 계속 근무 중이었구먼.

웅녀
그래. 다만 근로계약서가 아니라 임대차계약서야.

범이
오늘 계약서 취업 상담만 한 시간 했네.

마르
핵심은 계약서를 다시 쓰느냐보다 대항력 요건을 갖췄는지 확인하는 것입니다.

오늘의 한 줄

건물주는 바뀌어도
계약까지 기억상실에 걸리는 것은 아닙니다.

여러분은 건물주가 바뀐 경험이 있으신가요?

계약서·보증금·월세 가운데 무엇이 가장 걱정됐는지 댓글로 알려주세요.